달서자이 제니크 – 홈마카세

이 청약 넣는 게 좋을까? 대구 달서구 본리동에 들어서는 달서자이 제니크는 총 360세대 규모, 전용 84㎡ 단일 면적대로 구성된 비규제지역 단지다. 숫자만 놓고 보면 자금 부담과 당첨 가능성은 후하고, 안전마진은 박한 쪽이다.

홈마카세 청약 스코어

★★★☆☆ (종합 3.2)

핵심 수요 : 대구 지역에서 전용 84㎡ 한 채를 노리는 실수요. 특별공급 196세대가 배정돼 특공 자격 보유자 비중이 크다.
경쟁 강도 : 총 360세대 중 특별공급 196세대(특공비중 54.4%), 일반공급 164세대. 주택형별로 일반공급이 82세대씩 나뉜다.
핵심 변수 : 중도금 현금필요는 0만원이지만, 입주 시점에 현금 1억 1,732만원을 따로 마련해야 한다.

한 줄 결론: 전용 84㎡A 기준 총 필요현금 1억 7,598만원, 주변 실거래 기준시세 대비 안전마진은 -160만원이다.

항목	별점	점수
안전마진	★☆☆☆☆	1
자금부담	★★★★★	5
당첨가능성	★★★★★	5
단지규모	★★☆☆☆	2
종합	★★★☆☆	3.2

왜 주목받는 청약일까

1. 비규제지역이라 자금 설계가 단순하다. 적용 LTV 70%가 반영돼 주택담보대출 한도는 4억 1,062만원으로 계산된다. 중도금 총액 3억 5,196만원 전액이 중도금 대출 가능 범위에 들어가, 중도금 단계에서 별도로 넣어야 하는 현금은 0만원이다.

2. 일반공급 물량이 두 주택형에 고르게 배분됐다. 84㎡A와 84㎡B 모두 일반공급 82세대, 특별공급 98세대로 동일하다. 주택형 선택에 따른 물량 차이가 없다.

3. 일반공급의 추첨제 비중이 확보돼 있다. 두 주택형 모두 가점제 57세대, 추첨제 25세대로 가점제 비율은 70%다.

한 눈에 보기

구분	내용
단지명	달서자이 제니크
주소	대구광역시 달서구 본리동 661-9번지 일원
규제	비규제지역
총세대수	360세대
주택형	84㎡A, 84㎡B
입주예정	2027년 2월
공고일	2026-08-06 (청약홈 공고 기준)

분양가와 자금계획

주택형	전용면적	공급면적	분양가	일반공급	특별공급
84㎡A	84.7506㎡	116.3474㎡	5억 8,660만원	82세대	98세대
84㎡B	84.8664㎡	116.9898㎡	5억 9,730만원	82세대	98세대

자금 흐름은 세 단계다. 먼저 계약 시점에 계약금 5,866만원이 들어간다(기준 분양가 5억 8,660만원). 이어지는 중도금은 총액 3억 5,196만원인데, 전액이 중도금 대출 가능액으로 계산돼 중도금 현금필요는 0만원이다. 마지막으로 잔금 1억 7,598만원 단계에서 주택담보대출 한도 4억 1,062만원(적용 LTV 70%)을 감안하면 입주 시 현금필요는 1억 1,732만원이다. 계약금과 입주 시 현금을 합한 총 필요현금은 1억 7,598만원이다.

단계	금액
계약금	5,866만원
중도금 총액	3억 5,196만원
중도금 대출가능	3억 5,196만원
중도금 현금필요	0만원
잔금	1억 7,598만원
주담대 한도	4억 1,062만원
입주 시 현금필요	1억 1,732만원
총 필요현금	1억 7,598만원

주변 시세와 안전마진

단지	전용	거래가	연차
월성e편한세상	84.0㎡	6억 2,000만원	12년
대구본리아이파크	84.0㎡	5억 8,500만원	9년
상인화성파크드림	84.0㎡	5억 4,000만원	15년

(국토교통부 실거래가)

비교 단지 3곳을 기준으로 산출된 기준시세는 5억 8,500만원이다. 기준 분양가 5억 8,660만원과 비교하면 안전마진은 -160만원, 마진율은 -0.3%다. 분양가가 기준시세를 소폭 웃도는 구간에 있다는 뜻이다. 전세 실거래는 확인된 건수가 없어 전세를 낀 실투자금은 산출되지 않았다.

누가 신청할 수 있나

총 360세대 중 특별공급은 196세대(특공비중 54.4%), 일반공급은 164세대다. 특별공급이 가장 많이 배정된 주택형은 84㎡A로 98세대다. 특별공급 세부 유형별 배정 세대수는 확인된 자료가 없어 입주자모집공고문을 직접 봐야 한다.

일반공급 배분은 다음과 같다.

주택형	가점제	추첨제	가점제 비율
84㎡A	57세대	25세대	70%
84㎡B	57세대	25세대	70%

일정

구분	날짜
입주자모집공고일	2026-08-06
특별공급	2026-08-18
일반 1순위	2026-08-19
당첨자 발표	2026-08-26
입주예정	2027년 2월

(청약홈 공고 기준)

정리

첫째, 자금이다. 기준 분양가 5억 8,660만원에 대해 중도금 현금필요는 0만원이고, 계약금 5,866만원과 입주 시 현금 1억 1,732만원을 합한 총 필요현금은 1억 7,598만원이다.

둘째, 안전마진이다. 비교 단지 3곳 기준시세 5억 8,500만원 대비 마진은 -160만원, 마진율 -0.3%다.

셋째, 경쟁 구도다. 총 360세대 중 특별공급이 196세대로 54.4%를 차지하고, 일반공급 164세대는 주택형별로 가점제 57세대·추첨제 25세대로 나뉜다.

남은 확인 사항은 공고문에 있다. 발코니 확장비와 유상옵션 금액이 위 분양가에 포함되지 않은 항목인지, 중도금 대출의 실행 조건과 이자 후불제 여부, 특별공급 유형별 배정 세대수와 각 유형의 소득·자산 요건, 그리고 전매제한 및 재당첨 제한 적용 여부를 입주자모집공고문에서 직접 대조해야 한다.

위치

카카오맵에서 크게 보기 · 대구 달서구 본리동 661-9 (출처: 카카오맵)

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달서자이 제니크 청약 (’26. 8/18~20)